Aktuelle Informationen

In einem vom Bundesgerichtshof (BGH) am 26.4.2016 entschiedenen Fall verlangte der Vermieter eines Reihenendhauses in Bezug auf den für die Stadt gültigen Mietspiegel von seinem Mieter eine Mieterhöhung. Dieser war allerdings der Auffassung, dass der Mietspiegel nicht herangezogen werden kann, da im Mietspiegel ausdrücklich ausgeführt ist, dass er „auf Wohnungen in Ein- undZweifamilienhäusern sowie Reihenhäusern“ nicht anwendbar ist.

Nach ständiger Rechtsprechung des BGH dürfen an die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens keine überhöhten Anforderungen gestellt werden. Denn Zweck des Begründungserfordernisses ist es (lediglich), dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung Tatsachen mitzuteilen, die es dem Mieter ermöglichen, die vom Vermieter begehrte Mieterhöhung – zumindest ansatzweise – auf ihre Berechtigung überprüfen zu können. So genügt es regelmäßig, wenn der Vermieter in dem Erhöhungsverlangen die ortsübliche Vergleichsmiete angibt und – soweit ein Mietspiegel als Begründungsmittel herangezogen wird – die nach seiner Auffassung einschlägigen Kategorien des Mietspiegels benennt. Enthält ein Mietspiegel für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete für Wohnungen in Ein- oder Zweifamilienhäusern beziehungsweise Reihenhäusern keine Daten, sind damit die für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern angegebenen Entgelte nicht geeignet, eine Indizwirkung für die gerichtliche Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmietefür solche Wohnungen zu entfalten, die sich in Ein- oder Zweifamilienhäusern beziehungsweise in Reihenhäusern befinden. Sehr wohl aber können die in derartigen Mietspiegeln genannten Entgelte dem Mieter eine „Orientierungshilfe“ für die Einschätzung geben, ob die vom Vermieter für eine Wohnung in einem – wie im vorliegendenFall – Reihenendhaus (neu) verlangte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht, weil für derartige Wohnungen gezahlte Mieten erfahrungsgemäß über den Mieten liegen, die für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern mit vergleichbaren Wohnwertmerkmalen gezahlt werden.


Für Fragen zum Mietrecht steht Ihnen gerne Frau Rechtsanwältin Fuchs und Herr Rechtsanwalt Haake zur verüfung.

Bietet der Verkäufer eines mangelhaften Fahrzeugs dem Käufer eine Nachbesserungan, kann der Käufer anstelle der Nachbesserung regelmäßig noch eine Nachlieferung verlangen, wenn er die Nachbesserung nicht verlangt und sich über diese nicht mit dem Verkäufer verständigt hat. Das hat das Oberlandesgericht Hamm (OLG) in seinem Urteil vom 21.7.2016 entschieden. Dieser Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Eine Käuferin erwarb im Jun i2013 von einem Autohaus einen fabrikneuen Pkw zum Kaufpreis von ca. 16.300 €. Im Dezember 2013 erhielt sie Kenntnis von einem Transportschaden am Auspuffrohr undTank des Fahrzeugs, der bereits bei der Fahrzeugübergabe vorhanden und nicht fachgerecht behoben worden war. Das Autohaus bot ihr eine kostenfreie Schadensbeseitigung an. Auf die ließ sie sich nicht ein, weil das Autohaus eine zusätzliche Minderung des Kaufpreises ablehnte. Daraufhin verlangte die Frau unter Fristsetzung die Nachlieferung eines mangelfreien Fahrzeugs und erklärte den Rücktritt vom Kaufvertrag. Die Richter des OLG haben das Autohaus – unter Anrechnung eines Nutzungsvorteilsvon ca. 2.850 € – zur Rückzahlung des Kaufpreises und Erstattung der Zulassungskostenin Höhe von zusammen ca. 13.600 € gegen Rückgabe des Fahrzeugs verurteilt. Die Käuferin sei, so das Gericht, wirksam vom Vertrag zurückgetreten.

Für Fragen zum KFZ-Vertragsrecht stehen ihnen gerne unser Fachanwälte Algaier und Fuchs zur Verfügung.

Bei einer Gewinnausschüttung können Gesellschafter beantragen, dass diese nicht mit der Abgeltungsteuer (25 %), sondern nach dem oft günstigeren Teileinkünfteverfahren besteuert wird. Dieser Antrag ist spätestens zusammen mit der Einkommensteuererklärung für den jeweiligen Veranlagungszeitraum (VZ) zu stellen und gilt, solange er nicht widerrufen wird, auch für die folgenden vier VZ. Das Problem: Eine verdeckte Gewinnausschüttung (vGA) wird regelmäßig erst bei einer Betriebsprüfung festgestellt – also zu einem Zeitpunkt, in dem der Gesellschafter seine Steuererklärung bereits eingereicht hat. In diesen Fällen, so das Finanzgericht München, ist die Fristregelung nicht anzuwenden.

Hintergrund
Bei einer vGA handelt es sich – vereinfacht – um Vermögensvorteile, die dem Gesellschafter einer Kapitalgesellschaft außerhalb der gesellschaftsrechtlichen Gewinnverteilung gewährt werden. Eine vGA darf den Gewinn der Gesellschaft nicht mindern.

Grundsätzlich unterliegen Gewinnausschüttungen der Abgeltungsteuer. Auf Antrag können Gesellschafter Gewinnausschüttungen aber mit ihrem persönlichen Steuersatz nach dem Teileinkünfteverfahren versteuern. Dann sind 60 % der Einkünfte steuerpflichtig. Da im Gegenzug jedoch auch 60 % der Werbungskosten geltend gemacht werden können, kann sich der Antrag insbesondere bei hohen Werbungskosten lohnen.

Eine individuelle Besteuerung ist zulässig, wenn der Steuerpflichtige im Veranlagungszeitraum, für den der Antrag erstmals gestellt wird,

  • zu mindestens 25 % an der Kapitalgesellschaft beteiligt ist oder
  • zu mindestens 1 % an der Kapitalgesellschaft beteiligt und beruflich für diese tätig ist.

Entscheidung
Zwar ist der Antrag auf Anwendung des Teileinkünfteverfahrens nach dem Gesetzeswortlaut spätestens zusammen mit der Einkommensteuererklärung des betreffenden Jahres zu stellen. Das Finanzgericht München ist aber der Überzeugung, dass dies nicht gilt, wenn dem Gesellschafter ausschließlich vGA zugeflossen sind, die er in seiner Steuererklärung als Einnahmen bei anderen Einkunftsarten als den Kapitaleinkünften erklärt hat und die vom Finanzamt erst nachträglich nach einer Betriebsprüfung als Kapitalerträge besteuert worden sind.

In einem solchen Fall kann der Steuerpflichtige sein Wahlrecht solange ausüben, bis der Einkommensteuerbescheid des fraglichen Jahres formell und materiell bestandskräftig ist.

Praxishinweis
Gegen diese Entscheidung ist die Revision beim Bundesfinanzhof anhängig.

Quelle | FG München, Urteil vom 15.6.2016, Az. 9 K 190/16, Rev. BFH Az. VIII R 20/16, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 188556

Kleinunternehmer müssen keine Umsatzsteuer in Rechnung stellen, wenn der Umsatz im laufenden Jahr voraussichtlich maximal 50.000 EUR beträgt und darüber hinaus im Vorjahr nicht mehr als 17.500 EUR betragen hat. Ergibt sich aber im Zuge einer Betriebsprüfung, dass die Umsatzgrenze von 17.500 EUR geringfügig überschritten wurde, ist die Kleinunternehmerregelung nicht anwendbar – und zwar von Anfang an, so das Finanzgericht Sachsen-Anhalt.

Der Unternehmer argumentierte zwar im Streitfall, dass es nicht gewollt sein kann, dass erst Jahre später erlangte Erkenntnisse soweit zurückwirken, dass sie das ursprünglich bekannte Wissen ersetzen. Dies überzeugte das Finanzgericht aber nicht. Vielmehr hat der Unternehmer das Risiko der zutreffenden Ermittlung der Umsätze zu tragen. Die Grenze von 17.500 EUR ist starr, sodass auch ein geringfügiges Überschreiten deren Anwendung ausschließt. Umfang und Umstände des Überschreitens sind ohne Bedeutung.

Beachten Sie
Ist der Unternehmer aber subjektiv von einem Nichtüberschreiten ausgegangen und hat er die Kleinunternehmerregelung deswegen weiter angewendet, kommt gegebenenfalls eine Billigkeitsmaßnahme in Betracht. Diese ist aber in einem gesonderten Billigkeitsverfahren und nicht im Rahmen der Steuerfestsetzung zu überprüfen.

Quelle | FG Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 26.7.2016, Az. 4 V 1379/15, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 188881

Wird ein im Ganzen verpachteter Betrieb teilentgeltlich übertragen, setzt sich das Verpächterwahlrecht beim Erwerber fort. Diese Entscheidung des Bundesfinanzhofs hört sich zunächst einmal positiv an. Sie kann beim Rechtsnachfolger jedoch bei einer späteren Veräußerung erhebliche Steuerfolgen auslösen, wie der entschiedene Streitfall zeigt.

Sachverhalt
Im Streitfall hatte die Mutter einen Verpachtungsbetrieb 1985 teilentgeltlich auf ihre Tochter übertragen, die den Verpachtungsbetrieb fortführte und 2001 veräußerte. Während das Finanzamt hierin eine steuerpflichtige Betriebsveräußerung sah, vertrat die Tochter die Auffassung, der Betrieb sei bereits mit der teilentgeltlichen Übertragung in 1985 aufgegeben worden. Die in 2001 erfolgte Veräußerung betreffe folglich Privatvermögen und löse somit keine ertragsteuerlichen Folgen aus. Dies sah der Bundesfinanzhof jedoch anders.

Hintergrund
Verpachtet der Steuerpflichtige den ganzen Gewerbebetrieb, hat er ein Wahlrecht:

  • Der Betrieb kann durch ausdrückliche Aufgabeerklärung aufgegeben werden, wodurch ein steuerbegünstigter Aufgabegewinn entsteht. Die Betriebsverpachtung führt nunmehr zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.
  • Hat der Verpächter des Betriebs jedoch die Absicht und zudem die objektive Möglichkeit, die bisherige gewerbliche Tätigkeit später wieder auszuüben, kann zunächst von einer nur vorübergehenden Betriebsunterbrechung ausgegangen werden. Erklärt der Verpächter also keine Betriebsaufgabe, besteht der Betrieb einkommensteuerrechtlich fort und er bezieht in Form der Pachterträge weiterhin Einkünfte aus Gewerbebetrieb.
    Bei einer unentgeltlichen Übertragung des verpachteten Betriebs (oftmals auf die Kinder) tritt der Rechtsnachfolger in die Position des Rechtsvorgängers. Er hat somit die Möglichkeit, die Betriebsverpachtung fortzusetzen oder die Betriebsaufgabe zu erklären.

Entscheidung
Der Erwerber setzt das Verpächterwahlrecht auch bei einer teilentgeltlichen Betriebsübertragung fort, sofern nicht ausdrücklich die Betriebsaufgabe erklärt wird. Wenn das Verpächterwahlrecht die zwangsweise Aufdeckung der stillen Reserven verhindern will, muss dies auch gelten, wenn die stillen Reserven durch das Übertragungsgeschäft nur teilweise nicht aufgedeckt werden. Bezogen auf diesen Teil besteht nämlich dieselbe Interessenlage wie bei der erstmaligen Verpachtung sowie bei einem voll unentgeltlichen Erwerb, so der Bundesfinanzhof in seiner Urteilsbegründung.

Quelle | BFH-Urteil vom 6.4.2016, Az. X R 52/13, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 187189