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Für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs reicht eine sogenannte Vorratskündigung, der ein gegenwärtig noch nicht absehbarer Nutzungswunsch der Eigenbedarfsperson zugrunde liegt, nicht aus. Vielmehr muss sich der Nutzungswunsch so weit „verdichtet“ haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht.  

Setzt der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat um, so liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben war. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substanziiert und plausibel darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll. Hierzu werden strenge Anforderungen gestellt. Erst wenn der Vortrag des Vermieters diesem Maßstab genügt, obliegt dem Mieter der Beweis, dass ein Selbstnutzungswille des Vermieters schon vorher nicht bestand.  

In einem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatte ein Vermieter das Mietverhältnis mit Schreiben vom 27.4.2011 zum 31.1.2012 gekündigt und geltend gemacht, die Wohnung werde „dringend“ benötigt, um seine pflegebedürftige, im Jahr 1926 geborene Mutter, die allein in ihrem Einfamilienhaus lebte, aufzunehmen. Seit dem Auszug des Mieters im August 2012 steht die geräumte Wohnung leer. Die Mutter des Vermieters zog nicht um und verstarb am 7.11.2014. Der Mieter führte aus, dass die Mutter nicht die Absicht hatte, ihr eigenes Haus zu verlassen und daher der Eigenbedarf vorgetäuscht war.

Der Vermieter schuldet in diesem Fall Schadensersatz, wie etwa Ersatz der Umzugskosten oder auch die Differenz zwischen der alten und der neuen Miete.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in 2 im wesentlichen Punkt parallel gelagerten Fällen aus der Praxis entschieden, dass eine Bausparkasse Bausparverträge kündigen kann, wenn die Verträge seit mehr als 10 Jahren zuteilungsreif, aber noch nicht voll bespart sind.  

In seiner Erklärung führte der BGH aus, dass auf die Bausparverträge Darlehensrecht anzuwenden ist, denn während der Ansparphase eines Bausparvertrags ist die Bausparkasse Darlehensnehmerin und der Bausparer Darlehensgeber. Erst mit der Inanspruchnahme eines Bauspardarlehens kommt es zu einem Rollenwechsel. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch kann der Darlehensnehmer einen Darlehensvertrag mit gebundenem Sollzinssatz u. a. ganz oder teilweise nach Ablauf von 10 Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 6 Monaten kündigen. Wird nach dem Empfang des Darlehens eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Sollzinssatz getroffen, so tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Zeitpunkts des Empfangs. Die BGH-Richter entschieden, dass die o. g. Kündigungsvorschrift auch zugunsten einer Bausparkasse als Darlehensnehmerin anwendbar ist. Ferner führten sie aus, dass mit dem Eintritt der erstmaligen Zuteilungsreife die Bausparkasse unter Berücksichtigung des Zwecks des Bausparvertrags das Darlehen des Bausparers vollständig empfangen hat. Der Vertragszweck besteht für den Bausparer darin, durch die Erbringung von Ansparleistungen einen Anspruch auf Gewährung eines Bauspardarlehens zu erlangen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich am 25.1.2017 mit der Frage befasst, ob der Vermieter einer Eigentumswohnung auch noch nach Ablauf der Jahresfrist für die Abrechnung über die Betriebskosten eine Nachforderung geltend machen kann, wenn der WEG-Verwalter verspätet abgerechnet hat.  

Folgender Sachverhalt lag den BGH-Richtern zur Entscheidung vor: Der Mieter einer in einer Wohnungseigentumsanlage gelegenen Wohnung zahlte neben der Nettomiete auch monatliche Betriebskostenvorauszahlungen. Der Mietvertrag enthielt eine handschriftliche Ergänzung, wonach die Betriebskosten jährlich nach Genehmigung der Abrechnung in der Eigentümerversammlung mit dem Mieter abgerechnet werden. Die Betriebskosten für die Jahre 2010 und 2011 rechnete der Vermieter gegenüber dem Mieter erst mit Schreiben vom 7.12.2013 ab, nachdem die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kurz zuvor den Beschluss über die Jahresabrechnungen der Wohnungseigentümer gefasst hatte.  

Der BGH entschied dazu, dass der Vermieter einer Eigentumswohnung grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist über die Betriebskosten abzurechnen hat, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung noch nicht vorliegt. Nur wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat, wofür er darlegungs- und beweisbelastet ist, kann er nach Ablauf der Frist noch eine Nachforderung geltend machen. Eine hiervon abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen. Diese Abrechnungspflicht ist nicht davon abhängig, dass dem Vermieter einer Eigentumswohnung bereits der Beschluss über die Jahresabrechnung der WEG vorliegt, die regelmäßig als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter genutzt wird. Eine solche (ungeschriebene) Voraussetzung ist der Vorschrift nicht zu entnehmen, ergibt sich auch nicht aus den Gesetzesmaterialien und wäre insbesondere mit dem Zweck der Vorschrift, Abrechnungssicherheit für den Mieter und – durch eine zeitnahe Abrechnung der Betriebskosten – rasche Klarheit und Rechtssicherheit über die gegenseitigen Forderungen der Mietvertragsparteien zu schaffen, nicht vereinbar.

 

Für Fragen zum Miet- und Wohnungseigentumsrecht stehen ihnen gerne unsere Rechtsanwälte Bastian Haake und Daniela Fuchs zur Verfügung.

Ein Reiseveranstalter ist verpflichtet, die Reise so zu erbringen, dass sie die zugesicherten Eigenschaften hat und nicht mit Fehlern behaftet ist, die den Wert oder die Tauglichkeit zu dem gewöhnlichen oder nach dem Vertrag vorausgesetzten Nutzen aufheben oder mindern. Ist die Reise in diesem Sinne mangelhaft, mindert sich für die Dauer des Mangels der Reisepreis.  

Damit der Reisende eine Reisepreisminderung gegenüber dem Veranstalter geltend machen kann, muss er den Mangel anzeigen. Dieses geschieht in der Regel vor Ort beim zuständigen Reiseleiter. Verletzt der Reisende diese Obliegenheit, den Mangel anzuzeigen, steht ihm regelmäßig kein Anspruch auf Preisminderung zu. Nach Auffassung des Gesetzgebers soll die Anzeige des Mangels dem Reiseveranstalter Gelegenheit geben, dem Mangel abzuhelfen und für die Zukunft eine vertragsgemäße Leistung sicherzustellen.  

Die Richter des Bundesgerichtshofs haben nun in ihrem Urteil vom 19.7.2016 entschieden, dass die Anzeige eines Reisemangels durch den Reisenden nicht schon deshalb entbehrlich ist, weil dem Reiseveranstalter der Mangel bereits bekannt ist.

Für Fragen zum Reiserecht steht ihnen Rechtsanwalt Algaier gerne zur Verfügung.

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Wohnraummietverhältnisses hat. Dies liegt u. a. vor, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Die Richter des Bundesgerichtshofs hatten nun zu entscheiden, ob eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) als Vermieter eine Eigenbedarfskündigung aussprechen darf.

Die Richter kamen zu dem Urteil, dass auch in den Fällen eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zulässig ist, in denen als Vermieterin eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts auftritt. In ihrer Begründung führten sie aus, dass der Zweck der Kündigungsregelungen im BGB darin besteht, einerseits den vertragstreuen Mieter, für den die Wohnung einen Lebensmittelpunkt darstellt, vor willkürlichen Kündigungen zu schützen, andererseits aber auch dem Vermieter die Befugnis einzuräumen, sich bei Vorliegen eines triftigen Grundes aus dem Mietverhältnis lösen zu können. Durch die Ausgestaltung der einzelnen Kündigungstatbestände sollen keineswegs nur (berechtigte) Mieterinteressen geschützt werden. Vielmehr soll hierdurch ein gerechter Interessenausgleich zwischen den Mietvertragsparteien ermöglicht werden.  

Durch die Anerkennung einer Teilrechtsfähigkeit einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts sind zwar nicht mehr die Gesellschafter als natürliche Personen Vermieter, sondern die Gesellschaft ist selbst Vermieterin geworden, sodass der auf natürliche Personen zugeschnittene Kündigungstatbestand Eigenbedarf nicht mehr direkt anwendbar ist. Die Interessenlage hat sich aber nicht verändert.

Für Fragen zum Mietrecht steht Ihnen gerne Frau Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Fuchs, sowie Rechtsanwalt Haake zur Verfügung.