Aktuelle Informationen

In der Praxis geht die Initiative zur Einschaltung eines Maklers meist vom Verkäufer aus und der Käufer hat häufig keine ernsthafte Möglichkeit, sich gegen eine Übernahme der anteiligen oder sogar der vollständigen Maklerprovision zu wehren. In Zukunft gilt: Die Abwälzung der gesamten Maklerkosten auf den Käufer ist unzulässig. Wer einen Makler beauftragt, muss künftig mindestens die Hälfte der Maklerprovision selbst tragen. Außerdem muss der Käufer seinen Anteil erst zahlen, wenn der Verkäufer seine Provisionszahlung nachgewiesen hat.

Erhält der Makler von beiden Parteien einen Auftrag und soll damit sowohl die Interessen des Verkäufers als auch des Käufers wahrnehmen, darf er mit beiden Parteien nur eine Provision in gleicher Höhe vereinbaren. Im Ergebnis tragen also beide Seiten jeweils die Hälfte der gesamten Provision. Vereinbarungen über unterschiedliche Provisionshöhen können in diesem Fall nicht wirksam geschlossen werden.

Ferner wird ein Textformerfordernis für Maklerverträge über die Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser eingeführt. Ausreichend für den Abschluss eines Maklervertrags ist dann z. B. eine E-Mail.

Der Bundesgerichtshof hat am 28.5.2020 entschieden, dass einem Immobilienmakler in Allgemeinen Geschäftsbedingungen grundsätzlich ein auf sechs Monate befristeter Makleralleinauftrag erteilt werden kann, der sich automatisch um jeweils drei weitere Monate verlängert, wenn er nicht innerhalb einer Frist von vier Wochen gekündigt wird.

Ein Makleralleinauftrag, mit dem sich der Makler zum Tätigwerden verpflichtet und durch den der Maklerkunde auf sein Recht verzichtet, einen weiteren Makler mit der Suche nach geeigneten Vertragspartnern zu beauftragen, kann grundsätzlich wirksam unter Verwendung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen geschlossen werden. Bei einem solchen Makleralleinauftrag kann in Allgemeinen Geschäftsbedingungen auch eine an dem Zeitbedarf für eine erfolgversprechende Tätigkeit orientierte Mindestlaufzeit vereinbart werden. Für den einem Immobilienmakler erteilten Alleinauftrag ist eine Bindungsfrist von sechs Monaten regelmäßig angemessen. Auch eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgesehene automatische Verlängerung der zunächst auf sechs Monate vereinbarten Vertragslaufzeit eines Makleralleinauftrags um jeweils drei Monate bei unterbliebener Kündigung ist grundsätzlich unbedenklich.

So wird ein Maklerkunde bei Vereinbarung einer ersten Vertragslaufzeit von sechs Monaten und von automatischen Verlängerungen um jeweils drei Monate durch eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgesehene vierwöchige Frist zur Kündigung des einfachen Makleralleinauftrags nicht unangemessen benachteiligt.

Eine Vermietung zu Wohnzwecken gilt als vollentgeltlich, wenn die Miete mindestens 66 % des ortsüblichen Niveaus beträgt. In diesen Fällen erhalten Vermieter den vollen Werbungskostenabzug. Liegt die Miete darunter, sind die Kosten aufzuteilen. Nach Ansicht des Finanzgerichts Thüringen (Urteil vom 22.10.2019, Az. 3 K 316/19) ist als Vergleichsgrundlage („ortsübliche Marktmiete“) jedenfalls dann nicht der – ggf. günstigere – örtliche Mietspiegel heranzuziehen, wenn der Steuerpflichtige zugleich eine entsprechende, im selben Haus liegende Wohnung an einen Dritten (teurer) vermietet. Da gegen diese Entscheidung die Revision (Az. IX R 7/20) anhängig ist, muss nun der Bundesfinanzhof entscheiden.

Bekanntlich kann Arbeitslohn aus Anlass einer Betriebsveranstaltung pauschal mit 25 % lohnversteuert werden. Das Finanzgericht Münster vertritt allerdings die Auffassung, dass die Lohnsteuer für eine ausschließlich für angestellte Führungskräfte ausgerichtete Jahresabschlussfeier nicht entsprechend pauschaliert werden darf.

Sachverhalt

Ende Oktober 2015 fand eine Veranstaltung im betriebseigenen Gästehaus einer GmbH statt. Bei dieser Veranstaltung handelte es sich um eine Jahresabschlussfeier, zu der nur angestellte Führungskräfte der GmbH eingeladen worden waren. Die Kosten betrugen rund 17.000 EUR (Speisen, Getränke, Dekoration und Unterhaltungsangebote). Das Finanzgericht folgte der Auffassung der Lohnsteuer-Außenprüfung, dass hier eine Pauschalierung nicht in Betracht kommt, weil die Veranstaltung nicht allen Arbeitnehmern offengestanden hatte.

Für bis zu zwei Betriebsveranstaltungen im Jahr gilt ein Freibetrag von je 110 EUR pro Arbeitnehmer. Bis zu diesem Betrag fallen also keine Lohnsteuern und Sozialabgaben an. Im Streitfall war aber kein Freibetrag abzuziehen, weil die Jahresabschlussfeier nicht – wie von
§ 19 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1a Satz 3 Einkommensteuergesetz (EStG) vorausgesetzt – allen Angehörigen des Betriebs oder eines Betriebsteils offenstand, sondern nur Führungskräften.

Strittig war nun, ob auch die von der GmbH vorgenommene Pauschalbesteuerung voraussetzt, dass die Veranstaltung allen Angehörigen des Betriebs oder eines Betriebsteils offenstand. Denn in der maßgeblichen Vorschrift der Pauschalbesteuerung (§ 40 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 EStG) ist diese Voraussetzung nicht explizit aufgeführt.

Das Finanzgericht Münster vertritt hier folgende Meinung: Die Möglichkeit einer Pauschalbesteuerung setzt nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs aus 2009 voraus, dass die Teilnahme allen Betriebsangehörigen offensteht. Trotz der erst mit Wirkung ab 2015 eingeführten Legaldefinition der Betriebsveranstaltung in § 19 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1a EStG ist das Merkmal des „Offenstehens“ weiterhin Voraussetzung für die Anwendung der Pauschalbesteuerung.

Beachten Sie | Das Finanzgericht Münster hatte gegen seine Entscheidung zwar die Revision zugelassen. Da diese aber nicht eingelegt wurde, ist das Urteil rechtskräftig geworden.

Quelle | FG Münster, Urteil vom 20.2.2020, Az. 8 K 32/19 E,P,L, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 214753; BFH-Urteil vom 15.1.2009, Az. VI R 22/06

Eine schwerwiegende Behinderung des Steuerpflichtigen begründet grundsätzlich eine tatsächliche Zwangslage, die eine behindertengerechte Gestaltung des Wohnumfelds unausweichlich macht. Mehraufwendungen für einen behindertengerechten Um- oder Neubau eines Hauses oder einer Wohnung können daher grundsätzlich als außergewöhnliche Belastungen abziehbar sein. Doch längst nicht alle Maßnahmen sind steuerlich begünstigt, wie ein Urteil des Finanzgerichts Münster zeigt.

Sachverhalt

Eheleute bewohnen ein in ihrem Eigentum stehendes Einfamilienhaus mit Garten. Die Ehefrau leidet an einem Post-Polio-Syndrom, weshalb für sie ein Grad der Behinderung von 70 mit den Merkzeichen G und aG festgestellt wurde. Auf der Rückseite des Einfamilienhauses befindet sich eine Terrasse, die mit einem Rollstuhl erreicht werden kann. Auf der Vorderseite befanden sich ursprünglich Beete, die nur durch einen schmalen Fußweg zu erreichen waren. Diesen Weg ließen die Eheleute in eine gepflasterte Fläche umbauen und legten dort Hochbeete an.

Die Kosten (ca. 6.000 EUR) machten sie als außergewöhnliche Belastungen geltend. Begründung: Die Maßnahme sei medizinisch notwendig gewesen. Zudem gehöre der Garten zum existenznotwendigen Wohnbedarf. Das Finanzamt versagte jedoch den Abzug. Es führte
u. a. aus, dass die Möglichkeit, sich im Garten aufzuhalten, den durchschnittlichen Wohnkomfort übersteige.

Beachten Sie | Im Klageverfahren beantragten die Eheleute hilfsweise eine Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen (= 20 % des in der Rechnung enthaltenen Lohnanteils).

Das Finanzgericht Münster hat die Klage mit dem Hauptantrag abgewiesen. Zwar gehört grundsätzlich auch das Hausgrundstück mit Garten zum existenziell notwendigen Wohnbereich. Abzugsfähig sind aber nur solche Aufwendungen, die den Zugang zum Garten und damit die Nutzung des Gartens dem Grunde nach ermöglichen. Und hieran scheiterte es im Streitfall, weil sich auf der anderen Seite des Hauses bereits eine Terrasse befand, die mit dem Rollstuhl erreichbar war.

Beachten Sie | Dem Hilfsantrag, für 20 % der Lohnkosten eine Steuerermäßigung zu gewähren, hat das Finanzgericht indes stattgegeben.

Praxistipp | Gegen die Entscheidung ist bereits die Revision anhängig. Zudem ist ein weiteres Verfahren anhängig, in dem es um Aufwendungen für die Beseitigung von Biberschäden im Garten und an der Terrasse eines selbstgenutzten Einfamilienhauses geht. Hier muss der Bundesfinanzhof entscheiden, ob bzw. wann eine schwerwiegende Beeinträchtigung des lebensnotwendigen privaten Wohnens vorliegt. In vergleichbaren Fällen sollte Einspruch eingelegt und das Ruhen des Verfahrens beantragt werden.

Quelle | FG Münster, Urteil vom 15.1.2020, Az. 7 K 2740/18 E, Rev. BFH Az. VI R 25/20, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 214250; weiteres anhängiges Verfahren beim BFH: Az. VI R 42/18